法院查封準(zhǔn)備拍賣的房產(chǎn)，卻被人撕毀封條、換掉門鎖、惡意轉(zhuǎn)租，人為制造房產(chǎn)拍品瑕疵，大大影響司法拍賣成交率和成交價(jià)，買受人遲遲無法順利接管房產(chǎn)……近年來，法院淘寶司法拍賣火熱興旺的同時(shí)，屢屢出現(xiàn)不和諧之音。重重亂象背后，既有“老賴”們的惡意規(guī)避，也有為了蠅頭小利無視司法權(quán)威的房產(chǎn)中介的身影。日前，江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院針對(duì)兩起中介惡意出租拍賣房產(chǎn)的行為，一個(gè)處以罰款，一個(gè)送出司法建議書。梁溪法院方面稱，接連出拳，旨在整治亂象，肅清梁溪區(qū)司法拍賣風(fēng)氣。
法院拍賣房產(chǎn)竟被惡意出租 中介說謊被罰5萬
去年9月5日，梁溪法院執(zhí)行局在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人某銀行無錫分行與被執(zhí)行人倪某某、吳某某金融借款合同糾紛中，裁定對(duì)倪某某、吳某某名下位于無錫市梁溪區(qū)仁和花園的一套房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。9月9日，這套房產(chǎn)按流程被掛到淘寶網(wǎng)司法網(wǎng)拍上進(jìn)行公開拍賣。
9月27日，這套房產(chǎn)公開拍賣。在樓市火熱的背景下，這套評(píng)估價(jià)為83萬的房產(chǎn)，最終大幅溢價(jià)，以108萬余元的價(jià)格被市民張某拍得。
蹊蹺的是，在法院拍賣的前幾天，這套房屋被無錫某中介有限公司惡意出租給了案外人董先生。獲知情況后，梁溪法院執(zhí)行二局法官尤祺第一時(shí)間到該中介公司了解情況。
該中介公司表示，原房主通過微信拍了授權(quán)委托書照片給他們，他們幫其找了租戶，并于9月22日與租戶董先生簽訂了一年的租房合同。隨后，該中介公司向法院出示了一份租房合同。
但法院在深入調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租戶董先生手中拿的其實(shí)是另外一份租房合同，經(jīng)其辨認(rèn)，“董某某”簽名不是其親筆所寫，留下的聯(lián)系電話也不是本人的。面對(duì)法官出示的兩份合同，最終該中介公司承認(rèn)了提供虛假合同的事實(shí)。
梁溪法院認(rèn)為，該中介公司擅自將拍賣房產(chǎn)出租給案外人董先生，且在拍賣過程中，法院要求中介公司提供相應(yīng)的租賃合同，中介公司卻向法院提供了一份虛假合同，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條、《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》第一百條的規(guī)定，對(duì)該中介公司處以5萬元罰款。
11月2日，梁溪法院向該中介送達(dá)了《罰款決定書》，該中介負(fù)責(zé)人寫下了《具結(jié)悔過書》，當(dāng)場(chǎng)交付了罰款，并表示今后會(huì)整改公司，杜絕發(fā)生類似事情。
中介違規(guī)租賃抵押權(quán)房 法院發(fā)出司法建議書
梁溪法院在執(zhí)行某銀行無錫分行與劉某某金融借款合同糾紛案中，依法對(duì)劉某某名下位于愛家金河灣的一套抵押房產(chǎn)進(jìn)行了查封。然而，在執(zhí)行過程中，法院發(fā)現(xiàn)，案外人竇某居住在這套房中。
經(jīng)過調(diào)查，法院發(fā)現(xiàn)，該房屋未經(jīng)抵押權(quán)人即銀行方同意，某不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司擅自將其出租給了第三人繆某。在法院對(duì)這套房屋進(jìn)行查封之后，繆某又通過這家公司再次將房屋轉(zhuǎn)租給了他人。
10月27日，法院對(duì)第三人繆某發(fā)出《執(zhí)行裁定書》，認(rèn)定繆某承租并轉(zhuǎn)租給他人的租賃關(guān)系依法不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，裁定解除繆某對(duì)房屋的占有，并要求其于10月30日前搬離房屋，清空個(gè)人物品，將房屋交付法院拍賣。
10月28日，執(zhí)行一局法官謝展再次聯(lián)系這家中介公司，要求其提供當(dāng)時(shí)租賃的合同，但該公司表示，當(dāng)時(shí)的業(yè)務(wù)員已經(jīng)離職，材料暫時(shí)無法找到。
梁溪法院認(rèn)為，該不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司擅自將法院查封的抵押房產(chǎn)進(jìn)行租賃、轉(zhuǎn)租，妨礙法院強(qiáng)制執(zhí)行，是情節(jié)嚴(yán)重的違法行為。該公司未核實(shí)出租房源是否經(jīng)抵押權(quán)人同意，是否存在法院查封等限制出租情形，為房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)租提供
中介服務(wù)，并簽訂租賃協(xié)議，存在嚴(yán)重過錯(cuò)。
對(duì)此，11月3日，梁溪法院對(duì)該公司發(fā)出了《司法建議書》，對(duì)該公司提出三點(diǎn)司法建議：一是加強(qiáng)對(duì)出租房源合法性的審查和管理，防止類似事件發(fā)生；二是法院已辦理查封登記的房產(chǎn)、未經(jīng)抵押權(quán)人同意私自出租的房產(chǎn)，必須停止中介服務(wù)；三是對(duì)通過該公司提供中介服務(wù)已簽訂租賃協(xié)議的房屋，存在上述情形的，予以清理。
法院強(qiáng)調(diào)，如再次發(fā)現(xiàn)該公司存在上述情形的，法院將依法追究該公司妨礙執(zhí)行的法律責(zé)任。我國法律規(guī)定，對(duì)于妨礙執(zhí)行的，依法可以對(duì)單位處以人民幣5萬元以上100萬元以下罰款，對(duì)法定代表人和直接責(zé)任人員處以10萬元以下罰款，并可根據(jù)妨礙執(zhí)行的情節(jié)，對(duì)法定代表人、直接責(zé)任人員處以15日以下拘留。
據(jù)悉，目前該房屋租戶已經(jīng)搬離，房屋已清空，法院即將對(duì)這套房屋進(jìn)行拍賣。
擾亂司法拍賣秩序 將被追究“刑責(zé)”
據(jù)透露，此類違規(guī)違法現(xiàn)象并非個(gè)例。今年9月，該法院執(zhí)行局尤祺法官就發(fā)現(xiàn)，一套已經(jīng)掛拍的房產(chǎn)中，原租賃戶已經(jīng)搬走本已空置，可就在法院張貼封條的前幾天，房屋卻被惡意出租給了一名大學(xué)生，結(jié)果尤法官在凌晨一點(diǎn)接到了這名有家回不得的大學(xué)生的電話。最終，法院出面勒令中介退還中介費(fèi)、返還租金，大學(xué)生另覓住所。
據(jù)尤祺法官介紹，這類現(xiàn)象之所以出現(xiàn)，主要是由于無錫前幾年爆發(fā)鋼貿(mào)危機(jī)后，資金鏈斷裂，錫城出現(xiàn)一批外地人房貸斷供引發(fā)的糾紛。銀行訴至法院并判決后，申請(qǐng)進(jìn)入執(zhí)行程序，房屋隨之被法院拍賣。這些案件的被執(zhí)行人大多離開無錫，法院找不到被執(zhí)行人，在核查情況時(shí)往往費(fèi)時(shí)費(fèi)力，成效不大。
在這種背景下，被執(zhí)行人為了增收，拖延法院執(zhí)行，暗地里委托中介出租房屋，以消極對(duì)抗法院。另一方面，中介機(jī)構(gòu)管理不到位，疏于培訓(xùn)，業(yè)務(wù)員法律知識(shí)欠缺，對(duì)于授權(quán)委托、合同簽訂等行為的法律意義認(rèn)識(shí)不足，對(duì)于被抵押權(quán)房未盡審查義務(wù)，片面地追求業(yè)績(jī)，積極促成不法租賃。
據(jù)悉，最近，梁溪法院執(zhí)行一局正在起草一份關(guān)于加強(qiáng)司法網(wǎng)拍房屋清場(chǎng)交付工作的內(nèi)部文件。據(jù)負(fù)責(zé)人張嘯明介紹，梁溪法院為適應(yīng)網(wǎng)上司法拍賣工作需要，已經(jīng)建立了網(wǎng)上司法拍賣工作機(jī)制，配備人員專職從事網(wǎng)拍工作，不斷完善網(wǎng)上司法拍賣工作流程，近年來，拍品成交率和溢價(jià)率都呈現(xiàn)正面良好態(tài)勢(shì)。
然而，在房產(chǎn)拍賣的實(shí)際操作中，法院屢屢發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被惡意轉(zhuǎn)租、侵占，一些長(zhǎng)達(dá)15年、20年的租賃合同不時(shí)出現(xiàn)，在亂象之中，個(gè)別中介起到了推波助瀾的作用，并且有愈演愈烈的態(tài)勢(shì)。張嘯明稱，這些不法行為引發(fā)了法院的密切關(guān)注，尤其是愛家金河灣小區(qū)，種種亂象將是法院今后一段時(shí)間重點(diǎn)打擊的方向，對(duì)于構(gòu)成犯罪的，法院將依法追究其刑事責(zé)任。
